A inadimplência condominial nunca é um problema individual. Cada cota não paga representa um rombo direto no caixa coletivo, afetando a manutenção, a segurança, o pagamento de funcionários e o funcionamento básico do condomínio.
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Em outras palavras, quando um morador deixa de pagar, quem acaba arcando com a conta são os demais.
STJ aperta inadimplente
Diante desse cenário, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o Tema 1.137, reforçando a possibilidade de aplicação de medidas coercitivas atípicas para forçar o pagamento das cotas condominiais, especialmente nos casos em que o devedor demonstra padrão de vida elevado, mas resiste injustificadamente em quitar a dívida ou oculta patrimônio.
Na prática, a decisão reconhece que o Judiciário pode adotar medidas mais incisivas quando fica comprovada a má-fé do devedor. Não se trata de punição automática, mas de instrumentos excepcionais para casos em que a execução tradicional não surte efeito.
Entre as medidas possíveis, está a suspensão da CNH e do passaporte, com base no artigo 139, inciso IV, do Código de Processo Civil. A lógica é simples: se o devedor mantém viagens frequentes, ostentação nas redes sociais e padrão de consumo elevado, mas se recusa a pagar o condomínio, o juiz pode restringir direitos que não são essenciais, para estimular a quitação da dívida.
Outra medida que pode ser aplicada é o bloqueio de cartões de crédito, impedindo o uso para gastos supérfluos enquanto a obrigação condominial permanece em aberto. A intenção não é penalizar o devedor por sua condição financeira, mas atingir aquele que tem capacidade de pagamento e, mesmo assim, opta por não cumprir seus deveres com a coletividade.
Essas medidas não substituem o caminho tradicional da execução, que pode culminar na penhora e no leilão do imóvel. No entanto, a hasta pública costuma ser um processo demorado. As medidas atípicas surgem como ferramenta para quebrar a resistência do devedor, estimular acordos e acelerar a recuperação dos valores devidos.
Para o advogado especialista em direito condominial Dr. Issei Yuki, a decisão reforça a importância de uma gestão firme e juridicamente atualizada. “Quando o condomínio deixa de agir, a inadimplência se espalha e compromete toda a coletividade. As medidas coercitivas existem para os casos de má-fé, em que o devedor pode pagar, mas escolhe não pagar”, explica.
Nesse contexto, o papel do síndico e da assessoria jurídica especializada se torna ainda mais estratégico. A aplicação dessas medidas deve ser técnica, proporcional e fundamentada, sempre respeitando o devido processo legal e a situação concreta de cada caso.
A mensagem que o Judiciário transmite é clara: a inadimplência deliberada não é apenas uma questão privada, é um problema coletivo. E, quando há abuso, a lei passa a atuar com mais rigor para proteger quem paga em dia.
Mais sobre Issei Yuki Júnior:
Yuki, Lourenço Sociedade de Advogados
Graduado em Direito pela Universidade São Francisco com especialização em Direito de Família e Sucessões, e mais de 25 anos de experiência como advogado nas áreas de Direito Civil e Processual Civil, Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito do Consumidor e Consultoria empresarial e societária.
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